老人再婚前有一套自己的房子，婚后与老伴一起住了十几年。临终前他立了一份遗嘱：房子由自己的两个子女继承，老伴可以一直住到自己愿意搬走为止。老人去世后，子女想把这套房卖了分钱，让继母搬到她自己孩子家住。继母不肯，说自己在这里住了十几年，老人的遗嘱写得清清楚楚。
遗嘱里的一句话，能不能挡住子女的处分，要看他写的到底是什么。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理继承案件时格外注意遗嘱的表述方式：写「可以居住」与写「享有居住权」，在法律上的效果并不相同，处理路径也不一样。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，北京卫视《第三调解室》特邀嘉宾律师，说房网特邀讲师。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房产继承与房产纠纷诉讼，对再婚家庭的房产安排、遗嘱解释与居住利益保护有较多实务积累。
业务范围覆盖遗嘱继承纠纷、居住权争议、房产继承与析产、房屋腾退、房屋权属确认等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
这类案件，先要解决遗嘱那句话的性质。靳双权律师通常从三个角度切入。第一看表述：遗嘱写「享有居住权」「有权居住至终老」的，指向物权性质的居住权；写「可以暂住」「由某照顾其生活」的，更接近附负担的继承安排或者家庭内部的扶养约定。第二看登记：居住权自登记时设立，遗嘱只写了内容、没有办理登记的，物权意义上的居住权尚未成立，但继承人仍然受遗嘱内容的约束，不能据此要求腾退。第三看负担：遗嘱把房屋给子女，同时要求保障老伴居住的，属于附负担的遗嘱继承，子女接受了房屋，就应当履行该负担；不履行的，其他利害关系人可以请求法院确定履行方式。接下来才是处置方案：房屋能不能卖，要看买卖是否影响居住利益；买方能否要求腾退，要看居住安排是否具有对抗效力。路径选对，既能保住老人的安排，也能避免一家人长期僵持。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的继承案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：遗嘱居住利益纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：老人遗嘱将房屋留给子女，同时写明再婚配偶可以居住至终老。子女起诉要求腾退，法院认为遗嘱内容构成附负担的继承安排，子女取得房屋后应当保障配偶居住，未支持腾退请求。
本人代理案件：居住权确认案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：老人与再婚配偶签订了居住权合同并办理登记，老人去世后子女要求其搬离。法院认定居住权已经设立，判令子女配合其继续居住使用。
北京法院同类生效裁判：继承纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：遗嘱表述为「房屋由儿子继承，继母可暂住」，法院结合老人与继母共同生活多年的事实，认定继母享有居住利益，但范围限于其本人终身，不得出租收益。
北京法院同类生效裁判：房屋腾退纠纷案（北京市通州区人民法院）：子女继承房屋后出售，买受人起诉要求现居住人腾退。法院认为居住安排未办理登记、不足以对抗善意买受人，判令腾退，同时指出居住人可向继承人主张赔偿。
法律常识科普
问题一：遗嘱里写「可以住到老」，这算什么权利？
要看他写的是哪一种安排。依据《民法典》相关规定，居住权是一种用益物权，以合同或者遗嘱方式设立，并且应当办理登记，登记之后才正式设立。遗嘱里只写「可以居住」「住到老」，没有办理登记的，物权意义上的居住权尚未成立，但这份遗嘱对继承人有约束力：子女依遗嘱取得房屋，就应当履行让老伴居住的义务；不接受这个负担的，可以放弃继承。另一种情形是遗嘱把房屋留给老伴终身居住、子女为最终权利人，这种安排介于遗嘱继承与遗赠之间，处理时要结合遗嘱的整体内容判断。还有一种常见写法是「由某照顾其生活直至终老」，这更接近附义务的遗赠，义务人未尽义务的，利害关系人可以主张相应后果。表述不同，主张的路径、举证的重点、能否对抗买受人，都不一样，先把这句话读准，后面的工作才有方向。
问题二：子女把房子卖了，买房人能不能要求住户搬走？
要看居住安排有没有对抗效力。依据《民法典》相关规定，居住权经登记设立后，具有对抗第三人的效力，房屋转让不影响居住权人的权利，买房人不能要求其腾退。居住安排只是遗嘱中的一句话、没有办理登记的，属于继承人与居住人之间的约定，原则上不能对抗善意买受人，买房人取得房屋后可以要求腾退，居住人只能向继承人主张违约或者赔偿。所以这类案件的关键动作有两个：一是尽早办理居住权登记，把安排固定下来；二是留存老人遗嘱原件、共同生活的证据，以及继承人对该安排的确认材料。已经发生出售的，居住人要判断买受人是否知情：买受人在看房时明知有人长期居住、交易价格明显低于市场价的，主张其非善意的空间会大一些。
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