2017年，王先生因为名下已有两套房，与朋友签了一份《合作购房协议》，约定共同投资一套住宅，王先生出资七成、朋友出资三成，房屋登记在朋友名下，出租收益按比例分配，将来出售时按比例分成。协议签完后，朋友没有支付过一分钱，首付、税费、装修款全部由王先生承担，月供也从王先生的账户扣划。房屋出租六年，租金一直由王先生收取，朋友没有提出过异议。2023年王先生想收回房屋自住，要求办理过户，朋友拿出协议，主张自己享有三成份额。
协议的名称写着合作购房，实际履行却是另一方只出了名字。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯把协议条款与实际履行逐项对照，再判断法律关系的性质。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与房屋权属确认。2008年创办安居房地产律师网，围绕借名买房、按份共有与权属确认持续整理裁判观点。协议名称与履行行为不一致、名义共有人未实际出资的案件，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、按份共有分割、协助过户、出资返还与增值损失赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
这类案件的处理，靳双权律师通常分四步。第一步看条款：协议写的是共同出资、共享收益，还是一方出资、另一方仅提供名义，有没有约定过户条件与违约责任。第二步看资金：首付、税费、装修、月供的实际付款人是谁，转账记录能否与购房节点一一对应。第三步看履行：租金由谁收取，房屋由谁居住，物业与供暖费用由谁缴纳，双方在六年里有没有按份额结算过收益。第四步定诉请：全部房款由一方承担、另一方未出资的，按借名买房主张确权与过户；双方均有出资的，按按份共有主张分割，请求取得房屋的一方向另一方支付折价款。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：所有权确认纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：协议名为合作购房，约定朋友出资三成但从未支付。法院结合全部付款凭证与租金流向，认定实为借名买房，判令协助过户。
本人代理案件：共有物分割案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：双方均有实际出资，法院按出资比例确定份额，判令取得房屋一方向另一方支付折价款。
北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：协议约定按份共有，名义共有人主张三成份额，但无法说明出资来源，法院按实际出资确定份额。
北京法院同类生效裁判：所有权确认纠纷案（北京市石景山区人民法院）：双方在协议中明确写明房屋归出资人所有、登记名义人仅代为持有，法院据此认定借名关系成立。
法律常识科普
问题一：协议写的是合作购房，还能主张整套房归自己吗？
可以主张，能否成立要看履行。依据《民法典》相关规定，合同的性质按照其内容确定，名称与内容不一致的，以内容为准。合作购房通常指双方共同出资、共享收益、共担风险，如果协议约定一方出资三成，该方就应当实际支付房款、参与收益分配、承担相应风险。名义共有人一分钱没出、六年没有分过租金、也没有参与房屋管理，说明双方的真实意思是一方出资、另一方提供名义，法律关系应按借名买房处理，出资人可以请求确认权属并协助过户。反过来，如果名义共有人确有出资，哪怕金额较小，也应按实际出资确定份额，出资人只能主张分割，不能主张整套房归自己。
问题二：没有出资的名义共有人，份额怎么算？
按实际出资认定，不按协议比例。实践中法院会审查三类证据：购房款、税费、装修款的支付凭证；贷款的借款人与还款账户；房屋出租收益的收取与分配记录。名义共有人主张份额，需要证明自己实际投入了资金，仅凭协议上写的比例不足以认定。如果名义共有人确实参与过还贷，哪怕只有几个月，也可以按其还贷金额与总房款的比例确定份额。还有一种情形，名义共有人虽未出资，但承担了房屋的管理、维修事务，法院可能酌情给予补偿，但这不是份额。份额确定后，取得房屋的一方向另一方支付折价款，折价标准按房屋现值计算。
问题三：按份共有的房子，一方想卖一方想留怎么办？
可以请求分割。依据《民法典》相关规定，共有人对共有物的分割没有约定或者约定不明确的，可以随时请求分割；共有基础丧失或者有重大理由需要分割的，也可以请求分割。分割方式有三种：实物分割，适用于房屋可以独立分层的情形；变价分割，把房屋出售后就价款分配；折价补偿，由一方取得房屋，向其他共有人支付相应价款。共有人之间就分割方式谈不成的，可以起诉请求分割，法院会根据房屋状况、各方居住需求与份额比例确定方式。房屋不宜实物分割、各方又都不愿意折价的，法院可以判决拍卖变卖。出售份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。
问题四：协议里写了「不得分割」，这样的约定有效吗？
共有约定不得分割的，原则上应按约定处理。依据《民法典》相关规定，共有人约定不得分割共有的不动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。合作购房协议中写「任何一方不得主张分割」，如果该约定是为保障共同投资、有明确期限与目的，法院一般予以尊重；没有期限、也无正当理由永久限制分割的，可能被认定无效。出资人主张整套房归自己、对方以该条款抗辩的，法院会先审查协议性质，再判断条款能否对抗确权请求，两者并不在同一层面。
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