房子买了十年，一直自己住着，房本压在亲戚手里。去年亲戚做生意缺钱，拿这套房去银行办了抵押贷款，评估、面签、登记一路办完，出资人完全不知情。今年贷款逾期，银行发来通知，说要处置抵押物。出资人这才发现，自己的房子已经成了别人的担保。
借名买房最大的风险，除了被转卖，就是被抵押。转卖还能追房子，抵押要先解决银行的优先受偿权。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，处理这类案件时习惯先问一句：抵押是什么时候办的、银行有没有到现场看房。这两个细节，往往决定案子往哪个方向走。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。借名房屋被设立抵押后的权利救济，涉及物权变动与交易安全，是他长期办理的案件类型。
业务范围覆盖借名买房纠纷、抵押与查封房产的权属争议、房屋权属确认、协助过户、损害赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
抵押与转卖不一样。转卖看买受人是否善意，抵押看银行是否善意，还要看抵押权有没有依法设立。靳双权律师处理这类案件分四步。第一步查登记：到不动产登记机构调取抵押登记资料，看清抵押权人、被担保债权数额、登记时间，以及登记时提交的房屋权属材料。第二步查贷款：这笔钱是谁用的、用到哪里、出名人有没有能力偿还，资金流向能说明银行是否做过基本审查。第三步判断抵押的效力：出名人以登记名义人的身份设定抵押，属于无权处分，银行作为抵押权人能否取得抵押权，要看他办理抵押时是否知道借名事实、是否支付了合理对价、是否已完成登记。抵押权属于担保物权，善意取得的审查比所有权更宽松，只要银行不知情、手续齐全、登记完成，抵押权通常成立且难以推翻。第四步选路径：抵押权成立的，出资人要么代为清偿解除抵押再过户，要么在房屋被处置后向出名人追偿；抵押权存在明显瑕疵的，比如评估价严重偏离市场、银行未实地查看、贷款资金回流到出名人关联账户，可以主张抵押无效或者撤销，把房屋救回来。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：借名房屋抵押纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：出名人以房屋为他人贷款提供抵押担保，出资人起诉要求确认抵押无效。法院结合银行未实地查看房屋、贷款资金流向异常等情况，认定抵押权人未尽审查义务，未支持其优先受偿的主张，判令涤除抵押并协助过户。
本人代理案件：借名买房追偿案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：银行抵押权已经依法设立，房屋面临处置，出资人转而主张返还出资并赔偿损失。法院认定出名人擅自抵押构成违约，判令其赔偿出资款及房屋差价损失。
北京法院同类生效裁判：抵押权纠纷案（北京市丰台区人民法院）：房屋登记在出名人名下，其以房屋抵押向银行贷款，银行办理了抵押登记并发放贷款。法院认定抵押权善意取得，出资人要求确认抵押无效的请求未获支持。
北京法院同类生效裁判：所有权确认纠纷案（北京市石景山区人民法院）：出名人将借名房屋抵押给个人出借人，未办理登记。法院认为抵押权未设立，出资人主张确认房屋归其所有、由出名人协助过户的请求获得支持。
法律常识科普
问题一：房子被抵押了，出资人能不能主张抵押无效？
可以主张，但要区分登记与否。依据《民法典》相关规定，不动产抵押权自登记时设立，未经登记不产生抵押权效力。抵押已经办理登记的，出资人要否定它，通常要证明抵押权人并非善意，比如明知房屋由他人出资购买、未实地查看房屋、评估价格明显偏离市场、贷款资金实际由出名人使用且用途与申请不符。这些事实需要从登记档案、贷款合同、资金流水里去挖。抵押没有办理登记的，抵押权根本没有设立，出资人主张确认房屋权属、要求协助过户，障碍会小很多。还有一类情形是出名人伪造材料办理抵押，比如伪造出资人的授权、伪造购房合同，这类抵押可以通过行政诉讼或者民事诉讼一并处理。无论走哪条路，出资人都要先调取完整的登记资料，看清楚抵押的设立时间和依据，再决定主张方向。
问题二：抵押一时撤不掉，出资人怎么把损失降到最低？
可行的办法有三种。一是代为清偿：出资人替出名人还清贷款，抵押权消灭后再要求过户，同时就代付款项向出名人追偿。这条路的优点是房子能保住，缺点是需要一笔现金，且出名人往往还有其他债务。二是等待处置后追偿：房屋被拍卖，出资人参与分配或者另行起诉，主张返还出资、赔偿差价。这条路时间长，实际受偿比例取决于出名人的偿付能力。三是主张抵押无效或者部分无效：抵押存在瑕疵的，通过诉讼涤除抵押。三条路可以并行准备，先固定证据再决定顺序。证据方面，重点是购房款支付凭证、长期占有使用的事实、出名人与银行之间的贷款资料，以及出资人从未同意抵押的证明。实践中还有一个细节容易被忽略：如果房屋抵押后出资人仍在继续还贷或者缴纳物业费，对方可能主张其知情并默许，这类行为要提前解释清楚。
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