房价涨得快，纠纷就出来了，一平米一个月长一两千，半年涨一倍的不少见，这种情况下，卖方违约不履行合同或者是违约加价的情况比比皆是。
有不少卖家、买家和中介最近都有人问说房网律师，出现这种情况怎么办?
有人问是不是双倍返还定金就完事了?
有人问在中介那签的格式合同违约金太高了?
还有很多人问买卖双方不买了后中介费谁来付?假按揭签订房屋买卖合同的效力?房屋买卖中阴阳合同的效力?无权处分合同的效力和履行情况,房地产律师靳双权解答代位继承需要哪些法定条件？?房屋共有权利人的责任承担?连环买卖中的合同效力?借名买房的认定和处理?一房数卖中买受人的权利顺位?出卖人死亡后房屋买卖合同的履行?民间借贷与以房抵债的处理?等等很多问题，说房网靳律师今天就针对二手房房屋买卖合同违约的一部分情况做出解释，请大家参考。
一、定金罚则什么时候使用?能同时主张违约金和定金么,遗嘱继承人先死亡 遗嘱人财产如何处理?
顾名思义，仅仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。
定金罚则在只有定金的时候才能使用，《合同法》第一百十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”从以上规定可知，在违约金与定金罚则之间只能选择一种方式行使权利。
签订了正式合同后,保姆以遗嘱争房，法院判决败诉，一般来说合同约定的违约金都比定金罚则的双方定金金额要高，所以一般都是会选择违约条款。
二、是不是只有签订了网签合同才算签订了“房屋买卖合同”?
买卖双方签订“房屋买卖合同”，并不是特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同(所谓的“网签”合同)，因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，因此只要双方在中介处或者自行签订了房屋买卖合同，即可认定为已签订房屋买卖合同。
三、如何确定对方违约?
在合同纠纷中，违约的证据是非常重要的，如果没有证据证明卖方违约，卖方反而可能反诉主张权利。
对于买房来讲，哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务，除非有确切证据证明对方不会履行协议了，否则一些买房需要先履行的义务应当在合同约定期限内履行。
对于卖房来讲，买方的义务基本就是付款的义务，有贷款的需要看银行是否能批下贷款来。
对于双方来讲，因为房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，比如约定具体日期进行付首付、网签、过户、提交贷款资料等，如果一方怠于履行，另外一定要固定催告的证据：
一般情况下，除了发送短信给或打电话录音外，可以委托律师发送律师函，进行进一步的催告。经催告对方仍然不按照约定履行的，则可固定对方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了。
四、对方违约了，守约方该怎么主张?
1、对于买方，针对房屋涨价卖方不愿意卖的情况，一般都是起诉要求继续履行。
靳律师经过查询本地的一些法院判决和基本经验，法院在这种情况下，如果确定卖方违约，除了一些特殊情况外，基本是责令双方继续履行合同。
什么是特殊情况呢，比如房屋已经被第三人善意取得，比如法律上或者事实上不能履行的情况，如果买方需要贷款买房的情况下，买方贷款不能的情况等等。
另外，在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
2、有时候，买方确实不想买了，而且卖房也不想卖了，双方只是针对违约金这块产生纠纷，则守约方可以起诉要求解除合同并赔偿实际损失。
(1)违约金很好算，合同中一般都会约定，一般都是会有每天万分之几或者千分之几的违约金或者房款总额30%的违约金，有时候30%的违约金可能会过高。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”
在这种情况下，法院会酌情减少违约金的比例。
(2)实际损失怎么算?
在山东省，有会议纪要规定，依据《合同法》第97、113条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同因一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。
因此，简单理解，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。
其中房屋涨跌损失的确定，可参照上海市类似的规定，：
一、双方协商确定的，从其约定;
二、双方不能协商确定的：
(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。”
