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对于卖方拒不腾退房屋的行为,买方应该怎么办来维护自己的权益?

来源:未知  作者:010lvshi_admin  时间:2019-08-03 10:55


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
一、基本案情
1、原告诉称
原告郑某诉称,原、被告系同村邻里关系,1995年12月1日原告在被告家中签订了一份房屋买卖协议,被告同意将名下三间平房出售于原告,并由同村村民为证人作证。由于当时原告家中生活困难,没有及时办理房屋过户手续,现找到被告要求配合过户,但被告总以各种理由推脱,原告无奈诉至法院,请求法院依法判令二被告履行房屋买卖合同义务配合原告办理过户手续。
2、被告辩称
二被告辩称,本案已经超过诉讼时效。依据《民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条的规定:本案原被告签订《房屋买卖协议》的时间为1995年12月1日,其诉讼请求已经远远超过法定诉讼时效最长二十年的保护期间。原被告签署《房屋买卖协议》的行为违反了相关法律规定,属于无效协议。根据《物权法》第一百五十三条、《最高人民法院在司法实践的指导》、《土地管理法》第六十三条的规定,农村宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转。本案中,第一、被告的转让行为未经本村集体组织批准,第二、被告是城镇居民并非是本集体组织的内部人员,所以宅基地属于集体所有,双方所签协议无效。因原被告签订的协议违反法律规定,该协议始终履行不能,故无法完成过户。根据《合同法》规定,原告依据无效协议取得的财产应予返还,被告对此保留其另案诉讼的权利。综上所述,请求法院驳回原告诉请。
 
二、法院查明
原告与二被告系乡邻,二被告系夫妻关系。1995年12月1日,原告与被告武某签订协议书一份,协议书约定武某以3000元价格将自有房屋三间、猪圈和井卖与原告,协议经双方签字确认,并由证明人签字捺印。协议签订后,原告向武某支付房款3000元,武某将房屋交付与原告使用,并将房照交付原告,原告至今未办理房屋产权过户手续,房屋现登记在武某名下。2018年7月27日,村民委员会出具证明一份,证明内容为“本村同意,武某面积为58.14平方米的房屋卖于张某,此二人为同村同一集体经济组织成员”。
另查,张某与原告系夫妻关系,二人于1992年2月14日登记结婚。
 
三、法院判决
被告武某、刘某协助原告郑某将房屋过户至原告郑某名下。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为,当事人之间转让农村房屋所有权的房屋买卖合同,买卖双方为同一农村集体经济组织成员的,可以认定合同有效,买卖双方为不同农村集体经济组织成员的,经房屋所在地农村集体经济组织同意,可以认定合同有效。本案中,原告郑某与被告武某签订房屋买卖协议,原告郑某与张某系夫妻关系,买卖房屋行为发生在郑某与张某夫妻关系存续期间,房屋买卖行为应认定为夫妻共同购买,张某与武某系同一农村集体经济组织成员,同时该买卖行为经村民委员会同意,并经镇政府确认,应认定房屋买卖行为有效。被告武某将房屋卖与原告,原告居住该房屋已超过20年,现房屋所有权仍登记在武某名下,被告武某与刘某系夫妻关系,二被告有义务配合原告办理房屋过户手续。关于被告辩称原告诉讼请求已超过诉讼时效的问题,诉讼时效期间应从权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算,原告在房屋买卖后未及时与被告办理过户手续,原告与被告间的买卖合同处于未完全履行状态,被告应履行配合原告办理房屋过户手续的合同义务,现原告要求被告配合过户被告拒绝,至此原告不能实现对房屋的完全所有权,权利受到损害,原告因此诉至法院未超过诉讼时效,对被告该答辩意见不予支持;关于被告辩称武某与原告签订房屋买卖协议时,刘某未在协议书上签字,对买卖行为不知情,因此买卖合同无效的问题,因刘某与武某系夫妻关系,买卖行为已经过二十年,刘某在此期间未提出任何异议,应认定刘某对买卖行为自始知情并同意,对被告该答辩意见不予支持。
 



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