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卖方不办理过户手续,买方可以要求其支付违约金吗?

来源:未知  作者:010lvshi_admin  时间:2019-08-03 10:49


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
一、基本案情
1、原告诉称
原告刘某诉称,原告父亲刘某某名下有正房两间,门房四间。2005年父亲因抢劫罪被法院判刑,在服刑期间被他人伤害至死,死亡时间是2005年下半年。2006年9月27日进行火化处理。父亲的事情办完后将承包地承包给被告苗某。原告与母亲外出打工。今年回家到房产查询自家房产,发现已于2009年7月29日过户到被告名下,办理过程是被告于当日和父亲签订的房屋买卖协议并进行公证。原告父亲于2005年去世,原告及家人没有去过房产登记部门办理过任何手续。根据上述事实,被告用于在房产登记部门办理登记的合同是假合同。被告是城市户口,其购买行为违法,故向法院提出诉讼请求:判决被告苗某于2009年7月29日在房产管理处与父亲刘某某所签订的买卖协议无效。
2、被告辩称
被告苗某辩称,1、本案原告不具备主体资格,不是适格主体。房屋买卖协议是康某与郑某签订的,刘某不是房屋买卖协议合同主体,依据民诉法119条规定,刘某不是适格的原告。法院应当驳回原告的诉讼请求。2、刘某起诉状中的陈述与事实不符合。房屋买卖协议是郑某和康某签订的,在场人员有刘某,工作人员等,并且刘某在土地租金收条上签字,康某在房屋买卖协议和房款收据上签字,康某将房屋和土地使用证交给了郑某,2009年7月29日,郑某、康某、刘某一同到房产管理处办理了房产过户手续,房产过户到被告名下,刘某陈述的事实属于捏造,根据诚实信用原则,双方买卖合同是真实的意思表示,并且履行,应当确定有效。4、我国行政法规并未禁止宅基地的转让,法律上并没有对农村房屋买卖的禁止性规定。5、被告已经取得了诉争房屋的产权证。不动产物权以登记为准,原告刘某不应该提起民事诉讼,应该提起行政诉讼。6、基于合同无效,双方应该互相返还财产,刘某应当赔偿因为合同无效的各项经济损失。包括支付的房款3.6万元、中介费0.2万元、过户的税费以及九年我方管理房屋的所支付的人工费5万元,以及本案案件受理费、律师费0.5万元,评估费等。同时因为现在土地房产增值,我方申请法院对该房产的现值进行评估,以此房产的评估价值由原告向我方承担信赖利益损失赔偿。对于将来房屋发生拆迁,对于拆迁补偿,我方保留另行提起诉讼的权利。
 
二、法院查明
刘某某已故。其有砖木结构的正房二间,面积为41.60平方米,用途为住宅,门房四间,面积为90.35平方米,用途为住宅。康某系刘某某之妻,刘某系刘某某之子,三人同在一户口。2005年9月5日刘某某死亡。2009年5月24日,第三人康某与第三人郑某在中介公司的参与下签订了房屋买卖居间合同一份“卖方(甲方):房权人:刘某某(已故)妻:康某,买方(乙方):郑某。一、经甲、乙双方协商,甲方将南正房,前正房面积为63.70平方米,后正房40.3平方米,以36000.00元的价格将产权转让给乙方。”买卖合同签订后郑某交付了购房款36000.00元。2009年7月29日,上述房产在房产部门办理了所有权登记,登记在了被告苗某(第三人郑某之子)名下。在房产部门的卷宗中有刘某某、张某与苗某的房屋买卖契约书一份,内容为“立卖屋契约人刘某某愿将房屋自愿卖与苗某名下,,经公证登记后,产权归承受人所有,特立此契约书为证。立契时间:二00九年七月二十七日,原产权人刘某某。承受人苗某”。该买卖契约书在公证处进行了公证。
第三人郑某与被告苗某均系城市户口,该房屋占用的土地性质为集体土地,目前未办理登记变更。
 
三、法院判决
被告苗某与刘某某签订的房屋买卖协议无效。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案中康某出卖的所有权登记在刘某某名下的宅基地的使用权为集体土地,第三人郑某与被告苗某均系城市居民,故法院认为2009年7月29日在房产管理处被告苗某与刘某某签订的房屋买卖协议无效。被告苗某、第三人郑某因房屋买卖协议无效而造成的损失,可另行告诉。
 
 



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