审理物业水费纠纷案件应注意的事项

　　物业水费纠纷是指在物业小区内，小区业主与公司因供、用水及水费的代收、代缴而发生的争议。常见的纠纷原因有停水争议、价格争议，后者尤其见多。物业水费纠纷在本质上属于物业管理,而非我国《合同法》所特指的供用水合同纠纷。 自城市住房制度改革实施以来，商品房住宅小区建设如雨后春笋蓬勃生长，发展迅猛,越来越多的城镇居民融入社会化管理模式的小区生活，同时也使小区物业管理纠纷相伴而生，人民法院受理的物业水费纠纷也呈逐年上升趋势。但人民法院在审理这类案件方面经验不多，对一些专业性的问题未能正确判断，以致部分案件的处理有失恰当。为此，笔者略就物业水费纠纷案件审理过程中容易产生认识误区的几个问题谈点肤浅性的防止意见。

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　　一、关于物业管理公司在水费收取中的身份地位问题

　　物业管理公司的身份问题涉及到其可否自主向小区业主调整水费价格的资格问题。一般情况下，物业小区由物业管理公司与自来水公司签订供用水合同，自来水公司向物业管理公司收取水费。给人一种物业管理公司是供用水合同主体的表象。于是有人认为，物业管理公司与小区业主供水是另一个供用水合同。物业管理公司与自来水公司在供用水合同中约定水费价格，不适用于小区业主，物业管理公司可以高于与自来水公司间的合同价格同小区业主另行约定新的水费标准。笔者认为，这种看法有失偏颇。因为，物业管理公司与小区业主在人格上是各自独立、地位平等的民事主体。其不是生产型用水企业，也不是物业管理活动之外的单纯的终端用水大户，其与自来水公司签订供用水合同，实质上是在代表小区业主同自来水公司缔结供用水合同关系。所签供用水合同应当视作是小区业主――各终端用户与自来水公司在签订合同。尽管其与自来水公司签订供用水合同时是以自己名义，但该行为符合“隐名代理”的构成要件，合同上的签名并不影响委托合同的性质。

　　因为，《合同法》第四百零二条明确规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”显然，不论是自来水公司还是小区业主，都对受托人与委托人间的水费收缴代理关系心知肚明。物业管理公司此时居于委托代理的地位。一方面代自来水公司履行供水义务、行使收费权利;另一方面代理小区业主履行交费义务。因此，作为代表小区业主行使物业管理权的物业管理公司只能履行“代收代缴”的物业管理义务，而无权将“代收代缴”义务变更为供用水合同中的权利。否则就有违“代理人以被代理人名义与自己进行民事行为”的法律规则。所以，尽管在合同上或名义上，小区业主未与自来水公司直接签订供用水合同，但在实质上不影响小区业主作为合同关系上终端用户的地位。《物业管理条例》第四十五条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”由此可见，具备向终端用户收取水费的是自来水公司，物业管理公司只有委托代收的资格，而不具备经营的资格。我国城市供水是，物业管理公司不得超越经营范围进行“零售性”的供水经营。因此，那种将物业管理公司与小区业主间代收水费的行为认定为买卖合同关系，可以另行约定水费价格的观点是不正确的。

　　二、关于政府允许物业管理费上浮幅度的适用范围