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在哪些情况下,法院会将已经签订的房屋买卖合同认定为无效,需要支付赔偿金吗

来源:未知  作者:010lvshi_admin  时间:2019-08-03 10:37


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
一、基本案情
1、原告诉称
2013年11月15日,被告赵某所居住的房屋因旧城区改建被土地房屋征收管理办公室征收,签订了《国有土地房屋征收补偿房屋产权调换协议书》,约定该房屋原地回迁,回迁房屋面积45平方米,临时安置费每月600元,后因未按期回迁涨至每月900元。2015年6月29日,被告赵某将迟迟未能回迁的房屋回迁权以45万金额出售给原告宋某,并约定房子下来如不配合变更,按总房款银行贷款利息4倍给付宋某,从现在起房屋补助款归原告所有。原告于协议签订当天支付全额购房款45万元。被告始终未按约定支付房屋补助款,起诉之日,累计已达36000元。原告向法院提出诉讼请求:一、请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效,房屋价值45万元;二、请求法院判令被告配合原告将《房屋买卖协议书》到土地房屋征收管理办公室等相关部门进行备案;三、请求判令被告按《房屋买卖协议书》内容支付房屋补助款36000元(900×40月具体以银行进账为准);四、诉讼费由被告承担。
2、被告辩称
被告辩称,欠原告宋某钱的是我弟弟,我不欠原告钱,房屋是我抵押给原告的,现在我反悔了,我不同意抵押了,原告的所有诉讼请求我都不同意承担。
 
二、法院查明
2013年11月15日,被告赵某(被征收人)与土地房屋征收管理办公室(征收人)、土地房屋征收补偿服务中心(被委托征收实施单位)签订《国有土地房屋征收补偿房屋产权调换协议书》,约定,因旧城区改需要,被告赵某所居住的房屋建筑面积26.45平方米被征收,并在原地为被告安置建筑面积为65平方米的房屋作为产权调换房屋。被告自行解决过渡期用房,过渡期不超过22个月,过渡期临时安置费每月600元。逾期在1年之内的,过渡期临时安置费增加原标准的0.2倍发放至入住当月;超过1年以上的,过渡期临时安置费增加原标准的0.5倍发放至入住当月。2015年6月29日,被告赵某因其弟弟赵某1向原告借款45万元无力偿还,被告与原告签订《房屋买卖协议书》,约定,将产权调换房屋以45万元的价格出售给原告,房子下来如被告不配合变更,按总房款银行贷款利息4倍给付宋某(按被告收款日期开始支付利息),从现在起房屋补助款归原告所有。被告于协议签订当天向原告出具收条一张,内容为:收到宋某房款45万元。并将《国有土地房屋征收补偿房屋产权调换协议书》、增加面积款收据和选房顺序通知单交给原告。被告弟弟赵某1于当日向原告出具证明一份,证明原告将45万欠条交还其本人。因被告始终未按约定支付房屋补助款,原告诉至法院。
 
三、法院判决
1、确认原告宋某与被告赵某签订的《房屋买卖协议书》合法有效。
2、驳回原告宋某的其他诉讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为,根据双方当事人的陈述及证据表明,原、被告间签订的《房屋买卖协议书》,其目的为被告以其回迁安置房清偿其弟弟赵某1所欠原告的45万元债务,应属以物抵债,即代物清偿。因代物清偿并不要求清偿物为债务人所有之物,亦可以是第三人之物,此时成立第三人代物清偿。第三人与债权人、债务人达成三方协议,同意处分自己的财产来代替债务人原本的金钱给付,应成立第三人代物清偿合同。现被告与原告签订的《房屋买卖协议书》,约定以其回迁安置房屋以赵某1所欠原告45万元债务的价格让与原告,并将回迁安置房屋的手续交予原告,债务人赵某1亦出具证明,证实原告亦将其出具的欠条交还本人,足证被告同意以其回迁安置房屋代替赵某1的金钱给付,应属三方已达成了代物清偿的合意。鉴于原、被告签订的房屋买卖协议系原、被告双方的真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规强制性规定,该房屋买卖协议合法有效,故对原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求法院予以支持。但原告主张的将《房屋买卖协议书》到土地房屋征收管理办公室等相关部门进行备案,因该项诉请无法律依据,法院不予支持。至于原告主张的被告应给付其房屋补助款,即过渡期临时安置费,因双方于协议中明确约定回迁安置房屋作价45万元用以抵偿赵某1所欠原告的债务,并未将过渡期临时安置费也约定为赵某1抵偿原告债务的款项,依据双方间作出的自协议签订之日起该费用归原告所有的约定,应属被告无偿赠与原告的行为。又因法律赋予赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与的权利,故被告庭上明确表示不同意将该费用给付原告,系其行使撤销赠与的权利,致使原告主张的房屋补助款缺乏法律依据,法院仍不予支持。
 
 



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