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女方离婚时私自出卖共有产权房,男方该如何维权?

来源:未知  作者:010lvshi_admin  时间:2019-08-03 10:28


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
郭某诉称:   2016年1月11日,郭某经中介公司介绍,与戴某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,购买二被告共同所有的涉案房屋。根据合同及附件约定,房屋总价款为340万元,郭某于2016年1月12日前支付定金11万元,二被告于2016年2月1日前办理房屋解抵押手续,剩余购房款327万元于2016年3月26日前采取银行资金监管的方式支付。合同签订后,郭某支付了定金11万元。二被告系夫妻关系,在《北京市存量房屋买卖合同》及居间服务合同签订前,戴某向郭某及居间人中介公司提供了二人的结婚证及刘某签署的售房委托书、共有权人未到场申明等手续。2016年3月,郭某与戴某协商房屋解抵押及过户事宜,但其以各种理由推诿,拒不履行合同。之后郭某了解到二人已经离婚。为维护合法权益,特诉至法院要求判令:1.请求法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.请求判令戴某和刘某返还郭某支付的购房定金11万元,并向郭某赔偿违约金112万元、诉讼财产保全保险费11201元、购房借款利息18万元。
2、被告辩称
1戴某辩称,  我方对涉案房产没有完全处分权,签约后没有得到刘某的追认,故合同是无效合同,不应该履行,没有履行义务。当事人之间不存在解除协议的问题,所以我方无需承担责任。同意返还原告11万元定金,但不同意支付违约金。我方作为一名外籍人士,对中国房产交易和法律规定不了解,其不清楚即使是夫妻关系也不能代签相关法律文书,中介公司告诉戴某可以代配偶签字,严重误导戴某,后来又扣留了戴某的房产证,迫使继续房产交易流程,如果不是中介的欺诈、误导,戴某不会签署涉案协议。涉案协议违背了戴某的真实意愿,属于可撤销协议。刘某曾同意过出售涉案房产,并不是戴某明知财产属于共有情况下单方处置,在刘某对涉案协议尚未追认的情况下,协议效力待定。后来刘某拒绝追认协议,协议不生效。郭某在购买共有房产时清楚房屋属于二被告共有,应该和每一个共有人当面签署文件,而不应该仅与戴某一个人签署所有文件。郭某对于房产交易未尽到相应审查义务,不属于善意第三人,其相关权利主张不应得到支持。不能交房不是我方造成的,要求我方承担全部责任是不合理的,根据合同法第425条规定,本案中居间公司违反上述规定,应承担相应责任。请求法院追加中介公司作为本案第三人参加诉讼。我方认为中介在涉案房产交易中存在严重过错,导致无法履行的合同签署了,其对于目前情况负有责任。关于郭某主张的保全保险费,既然双方签署的合同无效,保全担保无任何必要,这笔费用不是必然发生的,不应由我方承担。关于借款利息,不管郭某购买谁的房子都要自行筹款,筹款就可能需要成本,筹款成本支出与我方行为无因果关系,不应由我方承担。综上,无法交房是因为中介欺诈误导发生的,相关责任应该由中介公司承担。
2刘某辩称,只同意郭某解除合同的诉讼请求,不同意其他诉讼请求。赔偿应由戴某个人负担。郭某依法只能向无权处分人戴某主张赔偿。房屋是我们共同共有,有两个房屋所有权证,郭某提供的房产证复印件上有两个产权人,其通过专业的中介公司居间,应该知道共同共有有两个房本,有房屋共有人,在没有房屋共有人同意和合法授权的情况下,所签订房屋买卖合同是无效合同,郭某不是善意第三人。戴某在夫妻感情破裂期间在法院审理离婚案件期间私自转移夫妻共同财产,我对于戴某擅自处置夫妻共同财产不知情,也不同意。戴某只能提供其自己名下的房产证和结婚证,无法提供我的身份证、房产证和结婚证,不构成表见代理。
二、法院查明
    涉案房屋系戴某和刘某共同共有,二人均登记为该房屋的所有权人,各持一本房屋所有权证。2016年1月11日,郭某作为买受人,戴某作为出卖人,双方通过中介公司,签订《买卖合同》一份,约定刘某、戴某向郭某出售涉案房屋,该房屋已设定抵押,成交价为340万元。同日,双方签订《买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定》作为买卖合同附件二,约定买受人以自行交接的方式支付定金11万元,该笔定金作为购房款的一部分,在签订合同附件二当天支付1万元,剩余10万元于2016年1月12日前支付,出卖人应于2016年2月1日前(含当日)向抵押权人申请提前清偿借款,出卖人同意将购房款1万元作为物业交接保证金,于物业交接完毕当日支付,剩余购房款328万元买受人应于2016年3月26日前(含)支付出卖人,双方应于2016年3月30日前办理税、费缴纳手续,于取得契税完税凭证后十个工作日内办理房屋权属转移登记手续,出卖人于过户当日将该房屋交付买受人。前述合同签订后,郭某向戴晓磊支付了定金11万元。
经查,上述买卖合同及附件上出卖人处刘某和戴某的名字均为戴某所签,戴某另在“代理人”处签字。郭某认可刘某在上述买卖合同签订过程中并未在有关合同上签字,但其称戴某向其提供了二人的结婚证、身份证、戴某的房屋所有权证的原件,并且向其出示了刘某签署的售房委托书、共有权人未到场声明,依据婚姻法规定,夫妻双方在共同财产的处理上权利平等,任何一方对于共同财产都有权作出决定,因此其有理由相信签订买卖合同是刘某和戴某的共同意思表示。刘某否认曾向戴某出具过售房委托书、共有权人未到场声明,并称戴某曾以办理签证的名义借用其身份证,其并未同意。戴某亦表示向郭某出示的为结婚证复印件。
另查,刘某与戴某原系夫妻关系,后因夫妻感情不和,刘某于2015年2月向本院提起离婚诉讼,要求与戴某离婚。该案本院经审理后作出(2015)朝民初字第X号民事判决书,判决:1、准许双方离婚;2、双方婚生子由刘某负责抚养,3、本案涉案房屋归刘某所有,该房屋剩余的银行贷款由刘某负责继续偿还。判决作出后,戴某不服提出上诉,北京市第三中级人民法院经审理后作出(2016)京03民终X号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。
本案诉讼中,戴某提交与某房地产经纪人之间的对话视频,欲证明其被中介公司的经纪人施压和误导,对出售共有房产的正确程序产生严重误解,同时刘某也曾向某房地产中介表达过卖房的意思,并一度在该中介发布卖房信息,因此刘某同意出售房屋确有其事。郭某对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可。刘某对该证据的证明目的不认可。
诉讼中,郭某称由于戴某违约给其造成了约112万余元的损失,其在得知刘某不同意继续履行买卖合同后,为避免更大损失,由其母亲杨某于2016年7月与朱某签订合同购买了同小区另一套房屋,但由于此时房屋每平方米单价已上涨11000余元,已给其造成了损失。郭某提交如下证据以证明其损失:1.双方签订的“补充协议”,内容为出卖人同意将房屋的权属过户至买受人指定人员名下,买受人指定人员为杨某。2.其母亲杨某与案外人朱某在2016年7月7日签订的《买卖定金协议书》、于2016年7月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及向朱某支付购房款的收条、转账凭证、杨某名下房屋所有权证。戴某认为双方签署买卖合同时合同的效力待定,在刘某拒绝追认双方签订的合同后,合同确定为无效合同,郭某在此情况下另行购买其他房屋与其无关,损失不应由其承担。刘某对上述证据的真实性不认可,认为与本案无关。
郭某另提交其与案外人蒋某签订的“借款合同”及其在2016年6月向蒋某汇款的电子银行回单,欲证明其为履行双方的买卖合同向蒋某借款,由于被告违约导致其买卖合同未能及时履行,导致其产生三个月的利息损失。戴某和刘某对此均不认可。
本案诉讼中,郭某为提供诉讼财产保全的担保,曾向中华联合财产保险股份有限公司北京分公司申请诉讼财产保全责任保险担保,为此支付了保险费11201元。
三、法院判决
1、一审判决
1)、原告郭某与被告戴某2016年1月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于本判决生效之日起解除;
2)、被告戴某于判决生效之日起七日内返还原告郭某定金11万元;
3)、被告戴某于判决生效之日起七日内支付原告郭某违约金21万元;
4)、驳回原告郭某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉,维持原判。
四、律师点评
资深房产律师靳双权认为:
综合各方的诉辩主张,本案的争议焦点为:1、涉案房屋买卖合同的效力;2、涉案房屋买卖合同是否应予解除;3、致使涉案房屋买卖合同无法继续履行的违约方的认定及违约责任的承担。
关于涉案房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第五十一条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能移转,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。综合上述法律及司法解释的规定,出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权,并不影响买卖合同的效力。
本案中,戴某处分的涉案房屋属于夫妻共同财产,刘某为房屋的共有权人。而且,根据现有法律规定,处分该财产属非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理,并不属于家事代理权的范畴。现戴某处分涉案房屋未取得刘某的同意,构成无权处分,但该无权处分行为并不影响涉案房屋买卖合同的效力。涉案房屋买卖合同是戴某与郭某的真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性效力性规定,合同应属合法有效。戴某上诉主张涉案房屋买卖合同应为无效合同,并以合同无效为由拒绝承担违约责任缺乏依据,法院不予采纳。
关于涉案房屋买卖合同是否应予解除。在《房屋买卖合同》有效、但戴某属于无权处分的情况下,本案合同无法继续履行完成所有权移转。现戴某与刘某之间通过离婚诉讼,涉案房屋已判归刘某所有,刘某明确表示不认可房屋买卖的事实,亦不同意出售房屋,因此买卖合同客观上已无法继续履行,郭某要求解除合同有事实和法律依据,一审法院据此确定戴某与郭某的房屋买卖合同于一审判决生效之日起解除并无不当,法院予以维持。
关于违约方的认定和违约责任的承担。戴某虽主张刘某曾有出售房屋的意思表示,并一同去中介公司询价,但刘某对此明确予以否认。鉴于戴某对其主张未提交相应证据,且签订涉案房屋买卖合同时,其与刘某正处于离婚诉讼中,一审法院据此认定戴某对刘某不同意卖房系属明知,戴某在未取得处分权的情况下仍签订涉案房屋买卖合同,应承担相应的违约责任并无不当。同时,郭某在签订涉案房屋买卖合同时,未尽到审慎的注意义务,对合同的解除亦应承担一定责任。关于戴某上诉主张郭某对刘某不同意卖房亦属明知,郭某未按照合同约定以资金监管方式支付购房款,郭某自身也有过错,应承担一定责任一节。依据涉案房屋买卖合同约定,戴某解除抵押权的义务在前,郭某以资金监管方式支付购房款的义务在后,在戴某未按约定解除抵押权的情况下,郭某有拒绝支付购房款的不安抗辩权,故郭某未按约定付款并不构成其违约或者应承担相应责任的事由。同时,鉴于一审法院已认定郭某未尽到审慎的注意义务应承担一定责任,并据此对郭某主张的违约金数额酌情予以减少,法院对戴某该项上诉主张不予采纳。关于戴某上诉主张一审法院未评估即对损失赔偿额予以确定随意无依据一节,法院认为评估鉴定并非确定损失的唯一依据,郭某提交涉案房屋同小区的房屋买卖合同足以认定其购房成本上涨情况,故从节约当事人诉讼成本的角度出发,一审法院对此酌情考虑并无不当,法院对其该项上诉主张不予采纳。
另,关于戴某上诉主张涉案房屋买卖合同是三方共同签署,应当追加中介公司作为第三人参加诉讼一节,因涉案房屋买卖合同系戴某与郭某签订,该合同仅约束戴某与郭某,该案的处理结果与第三人并无关联,故一审法院未通知中介公司参加诉讼并无不当。如戴某认为麦田公司未尽到居间方应尽义务,应另案解决。
 
 



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