浅议建设工程价款优先受偿权

　　工程款优先受偿权是法律对施工企业的特别保护。第286条规定，发包人逾期不支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院为解决司法实践中产生的问题，对上述条款又以(法释〔2002〕16号)的形式进一步明确，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于和其他。”因此，工程款的优先受偿通常被认为是一种法定优先权，其立法初衷在于解决拖欠工程款，保障建筑企业工人的基本生存权。

　　尽管工程款存在法定的优先受偿权，但在司法实践中未能得到优先保护的案例仍占多数比例。笔者针对经常碰到的问题，集中说明如下。

　　第一，优先受偿权是否适用所有项目?

　　对于按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的项目，比如道路、桥梁等市政工程，学校、医院等公益性工程，以及不能单独处置的绿化工程等，承包人难以主张优先受偿权。

　　第二，优先受偿权的行使时间是否有限制?

　　承包人须在法定期间内行使优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条的规定，承包人行使优先受偿权的期限为6个月。优先期限的起算时间为：自合同约定的竣工之日或实际竣工之日起计算。《批复》所规定的6个月的期限，应当为除斥期间，不存在中止、中断和延长的情形。比如，某个总承包工程的合同工期是2008年3月1日至2010年7月31日。若实际完工时间为2010年6月15日(提前完工1个半月)，则优先权的期限自合同约定的完工日期(7月31日)起算6个月，亦即优先权至2011年1月31日止。若实际完工日期为2010年10月15日(延迟完工2个半月)，则优先权的期限自实际完工日(10月15日)起算6个月，至2011年4月15日止。

　　工程款优先权超过六个月未行使即告丧失。在工程实践中，工程竣工后施工企业提交结算报告，发包方通常会拖延审核，六个月内很难结算完毕，而一旦过期再主张优先权则法院不予支持。因此，工程完工后，若施工单位发现建设单位在结算过程中缺乏信誉、蛮不讲理地克扣工程款或有可能丧失付款能力，应在六个月内及时。

　　第三，烂尾楼工程价款是否具有优先受偿权?

　　工程款优先权并不以工程竣工为必要条件。对于烂尾楼工程，承包人为工程建设支付民工工资、购买材料、提供机械而实际支出费用，亦应依法享有优先权利。需要注意三个方面：一，优先权的行使亦有时效，从合同约定的竣工日或者停工退场之日起六个月计算;二，承包人所施工的工程须质量合格(如未通过整体验收，则分部分项工程应该验收合格);三，如承包人对工程停工烂尾存在过错，须承担相应责任。

　　第四，建设的实际施工人能否直接向发包人主张优先受偿权?

　　若实际施工人是实际上的承包人(比如挂靠施工、转包施工等)，承担了总承包工程的全部施工义务，应当根据《合同法》第286条之规定，享有优先受偿权。

　　如果实际施工人只是总承包聘请的工人(施工班组)或者分包合同的承包人，则不能按照《合同法》的规定享有总承包人的优先受偿权，不能主张拍卖、变卖建设单位的房屋优先受偿，而仅能根据层层发包合同的约定，享有发包合同赋予的权利。

　　第五，总承包工程价款存在优先受偿，对于发包人(建设单位)直接聘请的专业分包单位，比如幕墙、铝窗、钢结构、消防等专业分包工程，是否同样享有优先权利?

　　专业分包工程本质上属于建设工程。将专业分包工程款适用优先受偿权的原则，符合《合同法》第286条的立法本意。在专业分包工程中，正是因专业分包企业(优先权人)之工作行为而使原先之不动产增值，故其与建筑工程应属同一法理。在发包人拖欠的专业分包工程价款中，除专业分包施工所需要的材料费外，相当一部分是承包人应当支付的工作人员的工资和其他劳务费用。因此，将专业分包工程款纳入建设工程款优先受偿的范围之内，有利于保护广大劳动者及时获得的权利。

　　但是，不同性质的专业分包，其受偿情形存在差异：

　　一、新建工程：

　　对于建设单位聘请的专业分包单位，一般享有优先权利。但是，专业分包工程款的优先受偿权，应仅限于因专业分包而使该建筑物增加的价值的范围内。在司法实践中，因专业分包而使建筑物增值的范围，一般应当根据当事人双方的合同约定来判断，如果合同中约定了洽商变更的条件及例外情形，则常常需要借助于来综合判定。

　　二、改扩建工程：

　　1.专业分包工程的发包人必须是该建筑物的人，或者发包人虽然不是所有权人，但建筑物的所有权人与专业分包工程的承包人之间已经形成合同关系。专业分包工程总是依附于已经完成或基本完成的建筑物之上，因此，专业分包工程的发包人一般应当是该建筑物的所有权人，这是专业分包工程的承包人行使优先受偿权的基础和前提。

　　2.在司法实践中，常常有一些发包人并不是专业分包工程所依附的建筑物的所有权人，而是以租赁、等方式实际和使用该建筑物的占有人(例如租赁别人的房子来开设酒吧、歌厅、浴场或作一般办公之用等，由承租人聘请专业装修单位、空调单位、消防单位等进行施工)，对这些专业分包工程承包人的优先受偿权应当进行合理限制，即该专业分包工程未征得建筑物所有权人同意的前提下，该专业分包工程的承包人不享有优先受偿权。

　　如发包人虽然不是专业分包工程所依附的该建筑物的产权人，但产权人愿意为该专业分包工程的发包人承担连带保证责任，足以认定其知道并同意承包人承包其专业分包工程，且产权人与专业分包工程的承包人之间已经形成新的合同关系。此时，即可认定该成立，承包人就该专业分包工程的工程款享有优先受偿权。

　　由于人愿意为承租人提供连带担保的例子极为少见，因此对于这类租赁房子“借鸡生蛋”的项目，专业分包单位多数情况下不享有优先受偿权，面临的风险也比较大(发包方租房后经营不善，致使无力支付工程款、甚至连房租也付不出来的例子，我们曾多次碰到)。专业分包单位在订立合同、签证、结算、等方面都需要采取较强的力量和措施。