谈谈建筑防水设计与施工

　　建筑渗漏是困扰商和部门的一大顽疾。那么，哪些建筑部位容易出现渗漏问题?出现渗漏究竟是材料原因、设计原因还是施工原因?建筑防水究竟应该防些什么呢?

　　建筑防水的应用价值

　　哪些建筑部位需要做防水工程?

　　刘某(北京海开房地产总工程师)：建筑防水工程一般指建筑屋面防水、卫生间防水和地下室防水，有时也包括厨房和阳台防水。

　　赵某(全国房地产总工程师俱乐部理事)：我认为防水可分为两种：一种是传统意义上的防水，如地铁、人防设施等地下工程，主要在地下部分做防水。屋顶、卫生间地面和墙体、有排水地漏的厨房都需要做防水。而另一种防水已突破传统，如有的建筑物有漂窗，窗户突出墙体之外，按照规范要求需要做防水。同时，外墙外保温也需要做防水。实际上，现在的防水概念已经延伸。

　　马某(万通地产(微博)股份有限公司工程总监)：一般建筑防水工程主要在四大部位：与地下室有关的部位，如地下室底板、地下室外墙、无上部结构的地下室顶板等;与屋面有关的部位，包括屋顶防水、种植屋面防水;室内卫生间等部位的防水;外墙的防水。

　　宋某(原今典集团副总工程师)：按照规范，屋面、地下室、卫生间及厨房等有地漏房间，工业建筑的一些特殊功能用房需要做防水。近年来实践证明，建筑外墙渗漏问题也比较严重，我认为应在建筑外墙的细部强化一下防水处理措施，如空调板、窗口等。

　　怎样理解建筑防水的应用价值?

　　刘某：建筑防水是建筑工程的一个分项工程，是建筑物重要的使用功能。如果防水工程出现质量问题，会严重影响住户或使用者的正常生活。当前，相当一部分商品房法律纠纷就与建筑防水存在质量问题和不能得到及时有效解决有关。

　　马某：做好建筑防水是实现建筑功能的基本要求。建筑防水出现问题会带来很多次生问题。如建筑物地下一层有个地下商场，如果地下防水出问题，会严重影响商场的使用。屋面防水出现问题会导致顶层住户装修受损，引发的赔偿责任也会很大。做好防水工程是基本功，做好了业主不会给你加分，一旦做砸了，业主一定会给你减分。

　　宋某：建筑防水是建筑工程的一项核心技术，房屋验收过程中的核心控制要素。防水处理不好的房屋绝对不是一个合格的房屋。

　　建筑防水在建筑总成本中的比例

　　建筑防水在建筑总成本中能占多大比例?

　　刘某：建筑防水工程包括刚性防水、柔性卷材防水和涂料防水。防水材料的种类和品牌很多，施工工艺也因所选用的材料不同而不同，防水工程价格存在较大差异。防水工程施工面积单位成本从每平方米几十元到几百元不等，摊到建筑面积的单位成本一般是每平方米几十元。建筑防水工程费用在建筑总成本中所占比例因工程而异，一般约占百分之几。

　　赵某：建筑防水在建筑总成本中所占比例不太好估算。如卫生间大、用的材料好，那成本比例就会比较高，这和设计及材料的档次有关系。

　　马某：在高层住宅建筑中，建筑防水占总建安费用的2~3%左右。

　　宋某：从成本角度而言，建筑防水占建筑总成本的比例实在不足以成为建筑成本控制的重点，其所占比例与建筑的体型系数有关，一般民用建筑约为1.2~2%，公用建筑约为0.6~1%。

　　建筑防水设计选型及材料采购通常是由房地产商、施工总承包商还是建筑设计院来掌管?

　　刘某：建筑防水材料的采购和防水工程施工一般由施工总承包商安排，具体实施多由防水专业分包商完成，特别是建筑屋面防水和地下室防水及大型的防水工程。也有承包商自行实施防水工程施工的。

　　赵某：一般是尊重建筑设计院，由设计院进行选型和设计。作为房地产开发商，可以提出自己的建议。只要符合规范要求和防水要求，建筑设计师也会尊重开发商的要求。

　　马某：建筑防水设计选型通常是由设计单位首先提出，然后由房地产公司的设计管理部门、工程管理部门、采购部门、成本管理部门一起讨论，确定最终的技术方案。为严把防水工程的质量关，房地产公司逐步推行防水材料的战略采购，施工总承包商基本上只做防水施工。

　　宋某：防水工程通常是由施工总承包商转包出去。

　　建筑防水容易出现的问题

　　建筑防水工程质保期有多长时间?房地产开发商、材料供应方、设计单位、防水施工单位谁来负责质保?质保金一般是多少?

　　刘某：我国《建筑工程质量管理条例》规定，建筑防水工程的法定质保期是5年。如果发生建筑物漏水，应由防水施工单位承担质保责任。

　　赵某：原建设部80号令要求防水工程最低保修5年。房地产开发商也可以和建筑施工商进行协商，把防水质保期适当延长。质保一般由房地产开发商负责到底。一些大的开发商都有自己的物业公司，保修由开发商负责，但保修的实施要由施工方具体负责。

　　按照国家相关规定，质保金占整个工程总价的5%左右。依照保修条例，防水施工单位完成了防水施工任务，到期开发商返还保修金。从工程实例来看，5%的防水质保金是远远不够的，防水施工单位觉得维修成本较高就会玩“消失”，让开发商来承担损失。

　　马某：通常建筑防水质保期是5年。质保由谁来负责取决于项目的合同关系。如果防水材料的供应和施工都是一家承包商做的，那么这个承包商就要负责质保。如果防水材料的供应和施工是由不同的承包商做，最终谁对材料的问题负责、谁对施工的问题负责、谁对既有材料问题又有施工问题的事情负责，就取决于各方的合同约定。但有一点肯定的是，无论哪方出现了问题，房地产开发商是跑不了的，特别是那些以房地产开发为主业的开发商更是如此。质保金通常不会单独从报价中剥离出来，而是包括在报价中。

　　宋某：国家规定防水工程质保期为5年，一般由施工单位负责质保。

　　建筑漏水通常是哪些部位?往往容易发生怎样的现象?

　　刘某：建筑漏水一般发生在建筑物与水接触的部位，如屋顶、卫生间各种管道的根部、阳台、建筑外墙和地下室等。防水层漏水会造成室内墙体、顶棚渗漏水，导致抹灰起鼓、脱落甚至霉变，严重影响使用者的观感、心情及正常的工作和生活。建筑物因防水质量问题出现漏水是多年来一项建筑工程质量通病，在竣工建筑中有相当高的比例。一旦发生渗漏，维修和纠纷处理都比较麻烦。