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在哪些情况下,双方签订的房屋买卖合同会被认为是无效合同?

来源:未知  作者:010lvshi_admin  时间:2019-08-03 11:30


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
一、基本案情
1、原告诉称
原告张某诉称:被告于2018年5月15日以80万元的价格购买了原告所有的房屋,被告给付原告定金及首付款共计32万元,原告配合被告把房屋备案登记在被告名下。2018年5月15日,原告将房屋交付被告,但被告在办理按揭贷款时不提供相关资料,至今无法用按揭贷款向原告支付剩余价款48万元。涉案房屋出售给被告后,原告解除了与原租户的合同,并返还租金(每月3500元),造成原告损失。原告请求:一、被告立即给付剩余房屋价款48万元,并自2015年5月15日起按中国人民银行发布的同期贷款利率的标准承担利息;二、被告自2018年5月1日起至实际付清房屋价款之日止,按每月3500元的标准赔偿原告租金损失。
2、被告辩称
被告温某辩称:被告购买原告涉案房屋属实,但双方的交易过程是:2017年10月20日,被告通过原告开办的A公司购买房屋。原告向A公司交纳5万元定金和14.5万元购房款,但A公司并未将钱给付卖房者,导致房屋被卖房者收回。因被告急需房屋,2018年3月6日,原、被告经协商,原告将其所有的涉案房屋出租给被告,约定租期20年,年租金1万元,为此被告又给付原告19.5万元租金。后双方经协商达成买卖该房屋的一致意见,当日双方签订《房屋买卖合同》,约定房屋价款为80万元。2018年4月5日,被告在19.5万元租金转为房屋价款的基础上,又给付原告4.5万元。因原告在银行有涉案房屋按揭贷款56万元未还,致使被告无法办理房屋过户手续,故原、被告以及原告父亲张某某在2018年5月9日签订《担保协议》。该协议一方面确认截止2018年4月5日,被告已付房款24万元,原告同意被告将房屋价款19.5万元转为涉案房屋价款,另一方面约定张某某担保原告于2018年5月11日前还清涉案房屋按揭贷款,并将房屋过户至被告名下,由被告办理抵押贷款,向原告付清剩余房屋价款。2018年5月15日,被告又给付原告8万元,至此被告共给付原告51.5万元,所以被告现欠原告28.5万元,而非48万元。被告不存在违约行为,故不同意原告诉讼请求。
 
二、法院查明
原告系A公司法定代表人。2017年10月20日,被告与A公司签订《委托购买协议》,约定被告委托A公司购买房屋。为此,被告A公司收取原告定金及购房款共计19.5万元,但该协议因故未履行完毕。2018年3月6日,原、被告签订《房屋租赁协议》,约定原告将房屋出租给被告,租期20年,年租金1万元,被告一次性给付19.5万元,同时,原告为被告出具《收据》1份,载明收到房屋租赁费19.5元。同日,双方经协商达成一致意见,改租赁为买卖涉案房屋,房屋价款80万元,并签订了《房屋买卖合同》。2018年4月5日,被告给付原告4.5万元购房款。2018年5月9日,原、被告以及原告委托诉讼代理人张某某签订《担保协议》,三方约定张某某作为担保人,保证原告在2018年5月11日前结清涉案房屋银行按揭贷款尾款56万元,并将房屋过户至被告名下,由原告给被告办理贷款,贷款确定审核通过之日,被告给付原告剩余首付款8万元(房屋总价80万元,首付款40%,为32万元,扣除被告已给付的24万,还需给付8万元),如果原告无法给被告办理贷款,风险由原、被告双方承担。同时三方约定不得擅自变更或者解除合同,除非三方协商一致并达成书面协议。原、被告在该协议中还确认被告将海韵花园房屋价款19.5万元,转为涉案房屋价款。2018年5月15日,被告又给付原告8万元,同日,双方签订两份《房屋买卖协议》,其中一份约定“买卖双方签订本协议时,买方交付房款人民币(大写)叁拾贰万元整,余款人民币(大写)肆拾捌万元,由买方向银行贷款时转付,贷款不成时买方转为全款购买。”另一份约定“买方以按揭贷款购买房屋,如贷款申请不成转为全款”。
2018年5月15日,原告将涉案房屋交付被告管理使用至今。
 
三、法院判决
1、被告温某给付原告张某房屋价款480000元;
2、驳回原告张某其他诉讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为:原、被告房屋买卖合同关系成立有效。本案争议焦点在于原、被告对房屋价款给付方式的约定。2018年5月9日,原、被告及张某某在《担保协议》中约定,原告还清按揭贷款后,将房屋过户至被告名下,由原告给被告贷款。被告对该约定解释为:原告须先履行房屋过户义务,由被告用该房屋担保办理抵押贷款,以支付剩余房屋价款。通过对该条款的文字字义理解,被告的解释具有合理性,可以确定原、被告在《担保协议》约定原告需先履行房屋过户义务,被告方可办理贷款支付剩余房屋价款。双方在《担保协议》中同时约定该协议不得擅自变更或解除,除非三方协商一致并达成书面协议。2018年5月15日,原、被告又签订两份《房屋买卖协议》,其中一份约定“买卖双方签订本协议时,买主交付房款人民币(大写)叁拾贰万元整,余款人民币(大写)肆拾捌万元,由买方向银行贷款转付,贷款不成时,买卖转为全款购买卖”,另一份约定为“买方以按揭贷款购买卖房屋,如贷款申请不成转为全款”,该两份协议虽对支付方式的表述不尽一致,但因两协议为同一时间签订,对支付方式应执行约定的明确“按揭贷款”。该两份《房屋买卖协议》签订于《担保协议》之后,《房屋买卖协议》将支付方式约定为“按揭贷款”,属于对《担保协议》的变更,对此完全符合双方在《担保协议》中关于三方协商一致可变更该协议的约定,故本案的房屋价款支付方式为应为按揭贷款。关于被告已付原告房屋价款数额的认定。原、被告对被告为购买房屋支付给A公司的19.5万元直接转为涉案房屋价款、2018年4月5日被告给付的4.5万元、2018年5月15日给付的8万元,共计32万元无异议,故对上款予以确认。被告依据于2018年3月6日原告为其出具的收到租金19.5万元的《收条》,主张给付原告19.5万元租金,该租金也转为房屋价款,原告否认,并主张该19.5万元租金即是被告支付给A公司购买房屋的19.5万元,并且已包括在已收到的32万元房屋价款中。对该19.5万元,被告并未提供款项来源证据,另外还有两处疑点:一、双方在2018年5月15日签订的两份《房屋买卖协议》中均载明被告已付房屋价款32万元;二、被告在租赁涉案房屋时,已经有19.5万元购房屋价款在原告处未得到返还,此时被告再另行给付原告19.5万元租金不符合常理。故被告仅凭《收条》主张已付19.5万元房屋价款,证据不足,不予支持。被告尚欠原告房屋价款数额为48万元。被告虽辩称不能办理按揭贷款的原因为原告要求其提供虚假证明材料,但未提供证据证明,故对被告的辩解意见不予采纳。按原、被告在《房屋买卖协议》中关于“按揭贷款不成,被告应全款支付”的约定,原告请求被告全额给付房屋价款的条件成就,被告应予支付。
因原、被告未在《房屋买卖协议》中约定剩余房屋价款的给付时间,故对被告履行付款义务的时间应确定为原告起诉之日。2018年5月15日,原告将房屋交付被告,属于履行合同行为,原告以该时间请求被告承担逾期付款损失赔偿责任,即赔偿租金损失,无法律依据,不予支持。同时,原告请求被告承担48万元的利息起算时间应为原告起诉主张权利之日。综上,原告诉讼请求合理部分法院予以支持。
 



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