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以政策变化为由擅自将房屋卖给第三人属于违约吗

来源:未知   作者:未知   时间:2018-08-14


  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告孙女士起诉称:2004年3月15日,我和被告吴先生在中介公司介绍下,签订了房屋买卖合同,约定由我购买吴先生位于北京市的房产一套,房屋总价为40万元,合同签订当天买方要向卖方支付5万元作为定金,如果其中一方违约不买或者不卖房,都将双倍赔偿定金给守约方。合同签订后,我按照约定支付了被告吴先生5万元定金,但是诉争房屋尚未取得产权证书,吴先生让我去开发商那里缴纳了相关费用,便能取得产权证书,我按照吴先生说的去开发商那里缴纳了公共维修基金和契税共计1.2万元,取得了房产证,然后我找吴先生,要求协助我办理过户手续,但是吴先生说诉争房屋还有贷款没有还清,让我先垫钱帮他把贷款还上就能办理过户了,我感觉事情不对,便没有同意吴先生的要求,为此我二人一直处在商量当中。2004年5月15日,吴先生将诉争房屋卖给了别人。所以请求法院解除我和被告及中介公司签订的房屋买卖合同,被告吴先生双倍退还我的定金10万元,及我办理房产证所交的费用1.2万元。

  二、被告辩称

  被告吴先生答辩称:诉争房屋有贷款确实办不了过户手续。诉争房屋是经济适用房,在2004年5月20日,北京出台了新的关于经济适用房的限制,如果孙女士一直不买,那我的房屋便卖不出去,所以只能将诉争房屋卖与别人,我同意解除合同,但是我不存在违约,请求法院驳回原告要我支付双倍定金的请求。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:原被告在中介公司的居间服务下,签订了房屋买卖合同,约定被告吴先生将其位于北京市的一处经济适用房卖给原告孙女士,合同对房屋的价格,付款方式,违约责任等做了约定,但没有约定过户时间。合同签订后孙女士按照约定支付了5万元定金,并向开发商支付了契税和公共维修基金,取得了诉争房屋的产权证书,后吴先生称诉争房屋在银行有贷款,要求孙女士帮助其偿还贷款后就能办理产权过户,但是孙女士没有答应,为此二人一直处在商量当中,没有结果。2004年的5月20日北京对买卖经济适用房做了相关限制,吴先生在2004年5月15日便将房屋卖给了第三人。后孙女士得知此事后,便诉至法院。

  四、法院判决

  法院经审理后判决:解除合同,被告吴先生返还10万元定金给孙女士,并支付孙女士所支付的契税和公共维修基金1.2万元。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:原被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反相关法律法规,也不损害国家,集体和公共利益,所以双方应遵守诚实信用原则,认真履行合同。

  著名房地产律师靳双权认为:房主的行为已构成违约,应承担违约责任。在合同履行期限内,房主单方悔约,将房屋卖掉,致使合同目的不能实现,违反双方在合同中的事先约定,应按合同的约定承担违约责任。买卖双方对房屋的贷款偿还尚在商量之中,吴先生便擅自将房屋卖掉,已经构成了违约,只要卖方孙女士在没有放弃要购买诉争房屋之前,如果房主擅自将诉争房屋出售给第三人,就是违约。对于被告吴先生称是因为2004年5月20号对经济适用房的交易限制政策,自己担心卖不掉房子才擅自将房屋卖与第三人的理由,法院不予支持,因为合同的履行并不受政策变化的影响,双方当事人可以继续履行合同,只是难度增加,手续麻烦而已。政策变化属于三方都不能约束的事件,三方完全可以通过继续协商解决此事,或解除合同,或按政府的政策执行,或采取其它替代措施,但卖方不能单方处置合同的标的物。房主未经买方同意,单方出售了房屋,属于严重违约。



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